Zakup mieszkania na kredyt – krok po kroku

Kupno mieszkania to jedna z najważniejszych decyzji w życiu. Mało kto jednak dysponuje odpowiednio dużą sumą pieniędzy, aby kupić je za gotówkę, dlatego wielu Polaków decyduje się na wsparcie kredytem hipotecznym, który jest dość skomplikowanym instrumentem finansowym. O tym, jak łatwo i bezpiecznie przebrnąć przez proces zakupu mieszkania na kredyt krok po kroku pisze Paulina Popławska, niezależny doradca finansowy.

Zobacz artykuł opublikowany w gratka.pl

Krok 1 – spotkanie z doradcą i sprawdzenie zdolności kredytowej

Zanim znajdziemy naszą wymarzoną nieruchomość, warto najpierw sprawdzić swoją zdolność kredytową, ażeby przekonać się, na jaki wydatek będziemy mogli sobie pozwolić. Najlepiej w tym zakresie pomoże doradca finansowy, który dysponuje ofertą wszystkich banków. Dzięki temu będzie można wybrać taką, która będzie dla klienta najkorzystniejsza. Aby zestawienie było kompletne, powinno zawierać wszystkie elementy składowe kredytu i związane z jego zaciągnięciem koszty.

Oprócz informacji o maksymalnej zdolności kredytowej, kosztach i wysokości raty, doradca na pierwszym spotkaniu omówi całą procedurę uzyskania kredytu, określi przybliżony czas uzyskania decyzji kredytowej oraz przedstawi listę niezbędnych dokumentów do skompletowania wniosków.

Krok 2 – znalezienie i wybór mieszkania

Posiadając wiedzę o swojej zdolności kredytowej i o związanych z zaciągnięciem kredytu kosztach, można zacząć poszukiwania nieruchomości. Ważne, żeby na tym etapie od razu określić swoje priorytety, tzn. czy ma to być mieszkanie z rynku wtórnego czy pierwotnego, w jakiej ma być lokalizacji (rejon miasta), jakie są nasze wymagania co do infrastruktury (transport publiczny, szkoły, sklepy) itp.

Znając już swoje oczekiwania, warto zacząć poszukiwania od przejrzenia branżowych portali ogłoszeniowych, na których ogłaszają się zarówno osoby prywatne, jak i biura nieruchomości i deweloperzy. Warto skorzystać od razu z pomocy biura nieruchomości, które przygotuje oferty nieruchomości dopasowane preferencji klienta i przeprowadzi go przez całą procedurę kupna-sprzedaży. Szczególnie warto skorzystać z pomocy doświadczonego pośrednika przy zakupie nieruchomości na rynku wtórnym, ponieważ często zdarzają się tutaj sytuacje, w których wiedza specjalistów okazuje się bardzo pomocna.

Krok 3 – podpisanie umowy przedwstępnej

Po podjęciu decyzji o wyborze mieszkania, kolejnym krokiem jest podpisanie umowy przedwstępnej lub umowy deweloperskiej – w zależności czy jest to rynek wtórny czy pierwotny (a w tym drugim przypadku także jaki jest stan zaawansowania budowy). Jeżeli do tego momentu minął dłuższy czas od pierwszej wizyty z doradcą kredytowym, proponuję przed podpisaniem umowy skontaktować się ze swoim doradcą w celu ponownej weryfikacji i potwierdzenia zdolności kredytowej. Może się też okazać, ze w między czasie inny bank, który nie był brany pod uwagę, wprowadził ofertę specjalną i warto go również rozważyć wnioskując o kredyt. Dobry doradca powinien na tym etapie zasugerować jakie terminy oraz zapisy powinny się znaleźć w umowie pod kątem kredytu. Chodzi o to, by zmieścić się w czasie z uzyskaniem decyzji i stworzyć umowę chroniącą interesy również strony kupującej. Dlatego tak istotne jest decyzja o tym, komu powierza się sprawę swojego kredytu.

Krok 4 – spotkanie z doradcą i złożenie wniosków kredytowych

Po zawarciu umowy przedwstępnej, kolejnym krokiem jest spotkanie z doradcą w celu złożenia wniosków kredytowych. W przypadku korzystania z usług doradcy finansowego od razu składa się je do kilku banków jednocześnie, tak by zminimalizować ryzyko sytuacji, gdyby w preferowanym banku nie było możliwe zaciągnięcie kredytu – a tak się czasem zdarza. Na tym etapie dostarcza się również doradcy wszystkie dokumenty, o które prosił na pierwszym spotkaniu. Są to dokumenty dochodowe tj. zaświadczenia o dochodach na drukach bankowych wypełnione przez pracodawcę (w przypadku umów o pracę), wyciągi z rachunku, a w przypadku działalności gospodarczej PIT, KPiR, załączniki na drukach bankowych i inne. Oprócz dokumentów dochodowych należy też dostarczyć dokumenty dotyczące celu kredytowania.

Krok 5 – analiza wniosku kredytowego przez bank

Mając kompletny wniosek doradca przekazuje go do banku i zaczyna się analiza kredytowa, która może trwać od dwóch do sześciu tygodni (w zależności od banku i skomplikowania tematu). Czasami się zdarza, że analityk w trakcie analizy poprosi o dodatkowe dokumenty potrzebne mu do wydania decyzji.

Analiza wniosku składa się z trzech części: ekonomicznej (badana jest zdolność kredytowa, historia BIK, scoring klienta), prawnej (analizowane są prawne kwestie dotyczące nieruchomości) oraz technicznej (wycena nieruchomości przez bank i ocena zabezpieczenia dla banku). W trakcie analizy wniosku robiona jest wycena nieruchomości przez rzeczoznawcę współpracującego z bankiem lub dołączany jest zewnętrzny operat szacunkowy. Wybór opcji i koszty przedstawia doradca na etapie wyboru banków. Jeżeli wszystkie trzy etapy analizy przejdą pomyślnie, dla wniosku zostaje wydana pozytywna decyzja kredytowa.

Krok 6 – pozytywna decyzja kredytowa i wybór banku

Mając pozytywne decyzje z banków, do których zostały złożone wnioski, trzeba podjąć decyzję o wyborze któregoś z nich. Tutaj ważna jest rola doradcy, który powinien omówić z klientem warunki każdej decyzji. Mając pełny obraz sytuacji, klient może dokonać ostatecznego wyboru oferty. Często w decyzji kredytowej zawarte są dodatkowe warunki do spełnienia przed podpisaniem umowy kredytowej. Są to zazwyczaj uzupełnienia dokumentów, wyjaśnienie przez doradcę wzmianek w księdze wieczystej, które się w między czasie pojawiły i inne warunki. Po ich spełnieniu, bank przygotowuje umowę kredytową. Doradca przekazuje klientowi umowę i omawia ją szczegółowo. W dalszej kolejności jest podpisanie umowy kredytowej w banku.

Krok 7 – umowa przeniesienia własności i przekazanie kluczy do mieszkania

Po podpisaniu umowy kredytowej należy jeszcze spełnić warunki do uruchomienia kredytu. W przypadku rynku pierwotnego, uruchomienie kredytu następuje najczęściej w transzach, jeszcze przed podpisaniem umowy przenoszącej własność nieruchomości. Inaczej sprawa wygląda na rynku wtórnym – tutaj kredyt jest uruchamiany po przeniesieniu własności nieruchomości (wyjątek stanowią licytacje). Przekazanie kluczy do lokalu na rynku pierwotnym odbywa się zazwyczaj po wpłacie całej kwoty za mieszkanie, ale jeszcze przed aktem notarialnym. Na rynku wtórnym zaś, protokół strony spisują po akcie notarialnym i zapłacie za mieszkanie.

Doradca powinien zaznaczyć klientowi, jakie są warunki banku po uruchomieniu kredytu, tj. np.: utrzymanie umowy ubezpieczenia nieruchomości w całym okresie kredytowania, dostarczenie aktu notarialnego do banku (dla rynku pierwotnego), dokonanie wpisu hipoteki do księgi wieczystej i inne czynności.

Pierwsza rata kredytu będzie wymagana w ciągu min. 15 dni od daty jego uruchomienia, standardowo jednak około miesiąca licząc od dnia uruchomienia kredytu (zależy to od banku). Jeżeli kredyt jest uruchamiany w transzach, to pierwsze raty będą wyłącznie ratami odsetkowymi od już uruchomionej kwoty kapitału. Tak się dzieje w przypadku kredytu na zakup nieruchomości z rynku pierwotnego – płaci się wyłącznie raty odsetkowe do momentu uruchomienia całej kwoty kredytu.

Zobacz artykuł opublikowany w gratka.pl