Raty równe czy malejące?

W przypadku kredytu hipotecznego, kredytobiorca ma możliwość wyboru spłaty raty w opcji rat równych ( inaczej annuitetowych) lub rat malejących.Jako, że wybór metody spłaty kredytu wpływa bezpośrednio na wysokość oddawanych bankowi odsetek, copokazałam na przykładzieponiżej, warto bliżej się temu przyjrzeć.

Niezależnie czy kredyt jest spłacany w systemie rat równych czy malejących, rata kredytu dzieli się na część kapitałową ( czyli kapitał, który został od banku pożyczony) i odsetkową ( spłacane bankowi odsetki od pożyczonego kapitału). Natomiast, w zależności od wyboru metody spłaty, różnią się proporcje pomiędzy tymi składowymi raty.

Raty równe, jak sama nazwa wskazuje są co miesiąc jednakowe (przy założeniu niezmienności średniej stopy referencyjnej branej pod uwagę przez bank przy wyliczeniu oprocentowania kredytu). Oznacza to, że wysokość raty pozostaje taka sama, a zmieniają się w czasie, proporcje pomiędzy częścią kapitałową i odsetkową raty. Jeżeli kredyt jest zaciągnięty na więcej niż 20 lat, to na początku jego spłaty część odsetkowa raty przewyższa część kapitałową. Z każdą ratą spłaca się coraz mniej odsetek kosztem większej ilości kapitału. Pod koniec spłaty kredytu spłaca się głównie kapitał.

W przypadku rat malejących, jest inny algorytm przeliczenia raty. Część kapitałowa raty jest stała w całym okresie,natomiast część odsetkowa maleje z każdą ratą. W przypadku tej formy spłaty kredytu, już od pierwszej raty spłaca się więcej kapitału niż ma to miejsce w systemie rat równych. Sumarycznie oddajemy bankowi mniej odsetek od zaciągniętego kredytu, niż ma to miejsce dla rat równych. Jest to więc bardziej korzystne dla klienta.

Przykład wysokości raty kredytu i odsetek od tego kredytu w zależności od metody spłaty:

Kwota kredytu: 250 000zł

Okres kredytowania: 25 lat

Oprocentowanie: 3,5%

rata równa

rata malejąca

wysokość raty

1.251,56

1.562,50

z czego:
część kapitałowa pierwszej raty

522,39

833,33

część odsetkowa pierwszej raty

729,17

729,17

odsetki od spłaconego kredytu

125.467,68

109.739,58

Patrząc natabelę widać wyraźnie kolejną ważną różnicę pomiędzy systemem spłaty rat. Raty malejące są zawsze na początku wyższe niż raty równe. To powoduje, że zdolność kredytowa dla tego samego klienta, w przypadku rat malejących, jest niższa niż w przypadku rat równych.

Widać, że przy ratach malejących od pierwszej raty więcej spłacamy kapitału i patrząc na sumę odsetek od spłacanego kredytu w całym okresie – w przypadku właśnie raty malejącej, oddajemy bankowi mniej odsetek. Im większa kwota kredytu i dłuższy okres kredytowania, tym ta różnica rośnie.

Mimo, ewidentnie bardziej korzystnego dla kredytobiorcy sposobu naliczania odsetek przy racie malejącej, zdecydowana większość kredytobiorców decyduje się na raty równe. Wynika to kilku powodów. Przede wszystkim dlatego, że większa zdolność kredytowa wychodzi w opcji rat równych. Kolejna rzecz to sama wysokość raty – jest ona niższa i tym samym powoduje mniejsze obciążenie domowego budżetu. Innym ważnym powodem takiego wyboru jest obawa przed wzrostem raty w przypadku wzrostu stopy referencyjnej, która determinuje wysokość oprocentowania kredytu. Dla kredytów w polskiej walucie jest to WIBOR. Dla przykładu, gdyby dla kredytu w wysokości 250 000zł, zaciągniętego na 25 lat, oprocentowanie wzrosło do 5,5% to:

rata równa wynosiłaby 1.535,22zł, a pierwsza rata malejąca 1.979,17zł

Jak widać jest to spory wzrost na racie, stąd po prostu bezpieczniejsza dla planowania domowego budżetu jest rata równa.

Należy pamiętać, że kredytobiorca zawsze ma możliwość nadpłaty kredytu jeśli w danym momencie będzie miał nadwyżki finansowe. Dlatego jeśli wybierze opcję rat równych i będzie nadpłacał kredyt, to jeśli przy nadpłacie skróci okres kredytowania – to wysokość odsetek od całego kredytu również mu się zmniejszy. Może to być jakaś forma alternatywy dla wyboru raty malejącej.